Phase
Besichtigungstermin
Bei Besichtigungsterminen dürfen Vermieter nur Daten erheben, die unmittelbar für die Durchführung der Besichtigung relevant sind. Informationen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Mietinteressenten sollten nicht abgefragt werden, da sie für diesen Zweck nicht erforderlich sind.
Erlaubt
Verboten
Phase
Erklärung der Mietinteressenten, eine Wohnung anmieten zu wollen
Hat eine Person Interesse am Kauf- oder Mietobjekt, dürfen Sie vor Vertragsschluss weitere personenbezogene Daten erheben. Aber auch hier gilt, dass diese für die Vermittlung der Immobilie relevant sein müssen.
Familienstand und Angaben zu den im Haushalt lebenden Personen
Vermieter fordern oft Angaben zu Familienstand und Haushaltsmitgliedern, um eine gesamtschuldnerische Haftung zu erreichen. Dieses Vorgehen ist jedoch rechtlich nicht gerechtfertigt, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterzeichnet und keine Anzeichen für eine gemeinsame Vertragspartei vorliegen. Zulässig ist lediglich die Erfassung der Anzahl der einziehenden Personen und ob es sich dabei um Kinder oder Erwachsene handelt.
Weitere persönliche Details der Mitbewohner dürfen nicht abgefragt werden, wenn sie nicht Vertragspartei werden.
Finanzielle Verhältnisse
Die rechtliche Zulässigkeit der Befragung von Mietinteressenten zu ihrem Insolvenzstatus, Vermögensauskünften und Räumungstiteln hängt von spezifischen Kriterien und relevanten Fristen ab.
Insolvenzverfahren
Die Offenlegung eines laufenden Verbraucherinsolvenzverfahrens ist zulässig. Mietinteressenten müssen ihre Insolvenz offenbaren, da während des Insolvenzverfahrens nur nicht pfändbare Vermögensteile ihnen zur Verfügung stehen, was die Zahlungsfähigkeit einschränken könnte.
Vermögensauskunft
Eine Vermögensauskunft, insbesondere wenn sie mit einer eidesstattlichen Versicherung verbunden ist, muss differenziert betrachtet werden. Gemäß § 802c Abs. 3 ZPO ist sie weniger bedrohlich für Vermieteransprüche, wenn es um Mietzins geht. Es ist zulässig, innerhalb von zwei Jahren nach Abgabe der Vermögensauskunft danach zu fragen, um die aktuelle finanzielle Lage des Interessenten zu verstehen.
Schuldnerverzeichnis
Gemäß § 882f ZPO darf jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, Einsicht in das Schuldnerverzeichnis nehmen, um wirtschaftliche Nachteile abzuwenden. Die Anforderung muss jedoch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren und es muss ein bedeutsames wirtschaftliches Gewicht hinter dem Informationsbedarf stehen.
Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen
Fragen nach bestehenden Räumungstiteln sind zulässig, wenn sie Informationen über mögliche zukünftige Mietzinsrisiken liefern können. Relevant sind Räumungstitel, die innerhalb der letzten fünf Jahre ausgestellt wurden, da diese einen aktuellen Einblick in die Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft des Mietinteressenten bieten.
Rechtsgrundlagen zur Abfrage sensibler Informationen bei der Wohnraumvermietung
Bei der Vermietung von Wohnraum ist es nach § 19 Abs. 1 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) grundsätzlich unzulässig, Personen aufgrund ihrer Rasse, ethnischen Herkunft, Religion, Staatsangehörigkeit oder anderer in § 19 genannter Gründe zu benachteiligen. Dieses Verbot gilt vor allem, um Diskriminierung in zivilrechtlichen Schuldverhältnissen zu verhindern, welche typischerweise ohne Ansehen der Person zustande kommen sollten.
Allerdings erlaubt § 19 Abs. 3 AGG in bestimmten Fällen eine Ausnahme bei der Vermietung. Eine unterschiedliche Behandlung kann zulässig sein, um sozial stabile Bewohnerstrukturen und ausgewogene Siedlungsstrukturen zu schaffen und zu erhalten. Dafür ist ein schlüssiges wohnungspolitisches Konzept erforderlich, das sachliche Gründe für eine solche Ungleichbehandlung nachweist und damit zur Konfliktentschärfung beiträgt.
Ferner ist die Frage nach der Staatsangehörigkeit gemäß den Datenschutzgrundverordnungen (DSGVO) generell nicht zulässig, da sie für den Abschluss oder die Durchführung des Mietvertrags nicht notwendig ist.
Einschränkungen bei der Abfrage von Vorstrafen und strafrechtlichen Ermittlungen
Die Frage nach Vorstrafen ist bei der Anbahnung eines Mietverhältnisses in der Regel unzulässig. Dies liegt daran, dass nicht alle Strafen im polizeilichen Führungszeugnis erfasst werden und somit keine generelle Mitteilungspflicht an den Vermieter besteht. Im Gegensatz zu Arbeitsverhältnissen, wo unter bestimmten Umständen Fragen nach Vorstrafen zulässig sein können, besteht bei Mietverträgen keine vergleichbare Gefährdungslage. Hier steht vielmehr die Bonität des Mietinteressenten im Vordergrund.
Ebenso unzulässig ist die Erhebung von Informationen über laufende strafrechtliche Ermittlungsverfahren. Dies begründet sich durch die Unschuldsvermutung, die in der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK, Art. 6 Abs. 2) verankert ist und besagt, dass ein Angeklagter so lange als unschuldig gilt, bis seine Schuld gesetzlich nachgewiesen ist.
Fragen zu persönlichen Lebensentscheidungen
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Aufnahme von Ehegatten und Kindern in eine Mietwohnung nicht erlaubnispflichtig, da diese Personen gemäß Art. 6 Abs. 1 GG nicht als Dritte angesehen werden. Sie gelten als nahe Familienangehörige, deren Wohnsitznahme lediglich dem Vermieter angezeigt werden muss, ohne dass eine explizite Erlaubnis erforderlich ist.
Fragen zu Heiratsabsichten, Schwangerschaften und Kinderwünschen sind bei der Vermietung von Wohnraum nicht zulässig. Diese Fragen greifen tief in den Kernbereich der privaten Lebensgestaltung ein und sind daher verboten.
Mitgliedschaften in Parteien und Mietvereinen
Da bei einer Datenerhebung nur Fragen zur Zahlungsfähigkeit, genauer gesagt der Bonität zulässig sind, darf die Zugehörigkeit zu Parteien oder Mietervereinen nicht abgefragt werden.
Angaben zu Arbeitgebern, zum Beschäftigungsverhältnis und zum Beruf
Zur Bonitätsprüfung eines Bewerbers dürfen Fragen zum Beruf und Arbeitgeber gestellt werden. Fragen zur Bonität sind nur erlaubt, wenn der Mieter auch der Mietzahler
Es ist unzulässig, nach der Dauer der Beschäftigung zu fragen, da diese keine verlässliche Aussage über die Beständigkeit des Arbeitsverhältnisses ermöglicht.
Bei Zahlungen durch Dritte darf ausschließlich die Bonität des Dritten geprüft werden.
Einkommensverhältnisse
Es ist zulässig, nach der Höhe des Nettoeinkommens und dem verfügbaren Betrag für die Mietzahlung nach Abzug laufender monatlicher Belastungen zu fragen. Detaillierte Angaben zu diesen Belastungen, wie Unterhaltsverpflichtungen oder Darlehensverbindlichkeiten, dürfen jedoch nicht erfragt werden, da sie nicht notwendig für die Bonitätsbeurteilung sind.
Bei Übernahme der Mietzahlungen durch öffentliche Stellen, die direkt an die Vermieter geleistet werden, sind Fragen zu den Einkommensverhältnissen des Mieters unzulässig.
Angaben zu Haustieren
Vermieter dürfen Fragen zur Haltung von Haustieren stellen, sofern die Tierhaltung über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgeht und somit eine Zustimmung erfordert.
Die Frage nach der Haltung von Kleintieren ist untersagt, da für diese keine Zustimmung benötigt wird.
Phase
Entscheidung des Vermieters für einen bestimmten Mietinteressenten
Wenn mehrere Interessenten für ein Mietobjekt vorhanden sind, liegt die Entscheidung, welchen Bewerbern der Zuschlag erteilt wird, beim Vermieter. Nach dieser Entscheidung kann es notwendig sein, weitere Informationen von den ausgewählten Interessenten einzuholen.
Angaben zum Vormietverhältnis
Fragen nach Kontaktinformationen aktueller oder früherer Vermieter sind unzulässig, da sie für die Begründung eines Mietverhältnisses nicht notwendig sind. Zulässig sind jedoch Angaben, die direkt die Zahlungsfähigkeit betreffen, wie die pünktliche Zahlung von Miete und Nebenkosten. Fragen nach schwerwiegenden Pflichtverletzungen, die eine Kündigung rechtfertigen und voraussichtlich weiterhin bestehen, sind ebenfalls erlaubt. Diese Pflichtverletzungen müssen rechtlich unbestritten sein.
Laut BGH-Urteil vom 30.09.2009 sind Vermieter nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, daher kann diese nicht verlangt werden. Stattdessen kann der Mietinteressent gebeten werden, Quittungen über geleistete Mietzahlungen oder geschwärzte Kontoauszüge vorzulegen, um seine Bonität nachzuweisen.
Nachweise zu den Einkommensverhältnissen
Makler und Vermieter dürfen bereits bei der Erfragung des Nettoeinkommens und der monatlichen Belastungen darauf hinweisen, dass im Falle einer positiven Entscheidung weitere Nachweise zu den Einkommensverhältnissen, wie Lohn- oder Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder Kopien des Einkommensteuerbescheides, erforderlich sein werden. Dabei ist zu beachten, dass persönliche Informationen, die für die Mietentscheidung irrelevant sind, geschwärzt werden müssen.
Vorlage der Selbstauskunft nach Anfrage bei einer Auskunftei
Vermieter dürfen von Bewerbern nur solche Informationen anfordern, die zur Überprüfung ihrer Bonität und für den Abschluss des Mietvertrags notwendig sind. Die von Auskunfteien bereitgestellten Informationen müssen sich ebenfalls auf das Nötigste beschränken.
Schufa-Selbstauskünfte, die umfassendere wirtschaftliche Daten enthalten, dürfen nicht verlangt werden, da sie mehr Informationen beinhalten, als zur Bonitätsprüfung für ein Mietverhältnis benötigt wird.
Abfrage von Bonitätsauskünften über die Mietinteressentinnen durch Vermieterinnen
Die Abfrage von Bonitätsauskünften über Mietinteressenten bei Auskunfteien ist nur zulässig, wenn die Bedingungen nach Art. 6 Abs. 1 lit. b) oder f) der DSGVO erfüllt sind. Dies umfasst die Notwendigkeit der Datenverarbeitung für die Vertragsabwicklung oder aufgrund berechtigter Interessen, solange diese die Rechte der betroffenen Person nicht überwiegen.
Wenn bereits ausreichende Informationen zur Bonität vorliegen, ist eine weitere Abfrage bei einer Auskunftei unzulässig.
Die Erhebung von Daten durch Einwilligungserklärungen im Rahmen von Selbstauskunft ist kritisch zu sehen, da sie oft nicht als freiwillig betrachtet wird, wenn sie für den Vertragsabschluss erforderlich ist. Datenschutz muss sorgfältig dokumentiert und nachvollziehbar sein, was für Immobilienmakler eine komplexe Herausforderung darstellt.
