Das Fotografieren einer bewohnten Wohnung durch einen Immobilienmakler zum Zweck der Vermarktung und deren Veröffentlichung im Internet oder in einem Exposé ist ein datenschutzrechtlich sensibles Thema. Persönliche Gegenstände oder Bereiche lassen in der Regel Rückschlüsse auf die Bewohner zu, weshalb die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) hier mehrere Aspekte berührt.

Eine Einwilligungserklärung der Bewohner ist zwingend notwendig, in der sie der Erstellung und Veröffentlichung der Fotos zustimmen. Jeder Bewohner muss seine Einwilligung geben, bevor seine Räume fotografiert werden. Dies gilt insbesondere für Räume, die von Wohngemeinschaften genutzt werden.

Eine konkludente, also stillschweigende Einwilligung für die Erstellung und Verwendung der Bilder kann zwar angenommen werden, wenn der Bewohner den Fotografen zum Anfertigen von Fotos in die Wohnung lässt. Dieser Vorgang ist jedoch nicht rechtssicher.

Auch wenn die DSGVO keine ausdrückliche oder gar schriftliche Einwilligung verlangt, ist es dennoch empfehlenswert, sich diese vor der Erstellung der Fotos schriftlich einzuholen. Die Wohnung muss als besonders schützenswerter Bereich des allgemeinen Persönlichkeitsrechts gemäß Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG (Grundgesetz) betrachtet werden.

Einwilligungen sollten IMMERschriftlich gegeben werden!

DSGVO-Vorgaben, die zwingend zu beachten sind.

Was gehört in eine Einwilligungserklärung?

Nutzung der Fotos

Unterstützung von Verkauf und Vermietung

Die Einwilligung bezieht sich ausschließlich auf die Vermarktung der Immobilie.

Darstellung des Maklererfolgs

Eine gängige Praxis vieler Immobilienmakler ist es, den Verkaufserfolg durch die Veröffentlichung von Fotos des Objekts mit einem Hinweis wie "Verkauft" oder "Vermietet" zu zeigen. Hierbei ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.

Neue Einwilligung notwendig

Die ursprüngliche Einwilligung ist nach dem Verkauf bzw. der Vermietung erloschen, denn in dem Objekt wohnen neue Bewohner. Falls der Makler Fotos zur Werbung verwenden will (z.B. mit einem „Verkauft“-Schild), muss nach dem Verkauf oder der Vermietung eine neue Einwilligung der neuen Bewohner eingeholt werden.

Alternative: Panoramafreiheit

Um den Maklererfolg zu dokumentieren, reicht oftmals, das Objekt von außen darzustellen. Bei Fotos, die vom öffentlichen Raum aus gemacht werden, greift die sogenannte Panoramafreiheit (§ 59 Urheberrechtsgesetz, UrhG). Das bedeutet, dass Fotos von Gebäuden, die von einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Platz aufgenommen wurden, in der Regel ohne Einwilligung der Bewohner veröffentlicht werden dürfen, sofern keine personenbezogenen Daten erkennbar sind. Allerdings erlischt das Recht der Panoramafreiheit schon, wenn Sie von einem erhöhten Standpunkt aus fotografieren, z. B. indem Sie eine Leiter benutzen oder aus dem Fenster eines gegenüberliegenden Hauses fotografieren.

Wichtige Punkte zur Panoramafreiheit

Öffentlicher Raum: Das Foto muss ohne Hilfsmittel von einem öffentlich zugänglichen Ort aufgenommen sein, wie einer Straße oder einem Gehweg. Achtung! Die Panoramafreiheit gilt nicht, wenn Sie z. B. eine Leiter benutzen oder aus dem Fenster eines gegenüber liegenden Hauses fotografieren.

Keine erkennbaren persönlichen Informationen: Auf dem Foto dürfen keine personenbezogenen Daten erkennbar sein, wie z.B. Namen auf Klingelschildern oder Nummernschilder von Autos.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann das Foto genutzt werden, um den Verkaufserfolg darzustellen, ohne dass eine Einwilligung der Bewohner erforderlich ist.

Alternative: Berechtigtes Interesse als Rechtsgrundlage

Statt der Panoramafreiheit könnte auch das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Dies ist dann der Fall, wenn der Makler ein legitimes Interesse daran hat, seine Arbeit und Erfolge öffentlich darzustellen, und dieses Interesse die Rechte und Freiheiten der betroffenen Personen nicht übermäßig beeinträchtigt. Zumindest bei Außenaufnahmen könnte ein berechtigtes Interesse relevant sein.

Voraussetzungen für ein berechtigtes Interesse

Legitimer Zweck: Der Makler hat ein berechtigtes Interesse daran, seine Erfolge zu präsentieren, etwa durch Fotos, die das verkaufte Objekt zeigen.

Abwägung der Interessen: Die Veröffentlichung darf die Rechte der betroffenen Personen (z.B. der neuen Bewohner) nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen. Hier ist besonders darauf zu achten, dass keine privaten Bereiche oder personenbezogene Daten erkennbar sind.

Ein berechtigtes Interesse kann in folgendem Fall interessant sein: Ein Makler fotografiert auf Basis einer Einwilligung bewohnte Räume für die Unterstützung des Verkaufs oder der Vermietung. Nachdem die Räume verkauft oder vermietet sind, ist die Einwilligung erloschen. Er darf die Fotos nicht mehr verwenden und muss sie, da Zweckbindung besteht, löschen. Für den Fall, dass das Objekt unmöbliert an den neuen Bewohner übergeben wurde, stellen die alten Fotos allerdings nicht mehr den Lebensbereich der neuen Mieter dar. Der Makler könnte also EIN altes Foto, das keinen konkreten Bezug zu den neuen Mietern darstellt, nutzen, um seinen Maklererfolg darzustellen. In diesem Fall könne er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen. Im Register der Verarbeitungstätigkeiten müsste dieses Vorgehen jedoch dokumentiert und mit entsprechenden Löschfristen versehen sein.

Empfehlung zur praktischen Anwendung

Nutzung der Panoramafreiheit: Fotos, die von öffentlichen Straßen oder Plätzen aus aufgenommen werden und keine personenbezogenen Daten enthalten, können in der Regel problemlos genutzt werden, um den Maklererfolg darzustellen. Achtung! Die Panoramafreiheit gilt nicht, wenn Sie z. B. eine Leiter benutzen oder aus dem Fenster eines gegenüber liegenden Hauses fotografieren.

Zusätzliche Einwilligung bei privaten Bereichen: Wenn jedoch auf den Fotos private Bereiche oder erkennbar personenbezogene Informationen sichtbar sind, ist es ratsam, eine zusätzliche Einwilligung der betroffenen Personen einzuholen, um rechtliche Risiken zu vermeiden.

Zeitlicher Abstand: Wenn Sie Außenaufnahmen für die Darstellung Ihres Erfolgs auf Basis der Panoramafreiheit oder des berechtigten Interesses machen, sollten Sie diese Fotos unabhängig von den Verkaufsfotos machen, um zu dokumentieren, dass diese Fotos nicht zur ursprünglichen Fotoserie gehören.

Durch die Kombination von Panoramafreiheit und berechtigtem Interesse lässt sich der Maklererfolg rechtlich sicher und zugleich wirksam präsentieren.

Nutzung auf Social MediaWenn Fotos in sozialen Medien verwendet werden sollen, z.B. bei der Übergabe der Schlüssel an die neuen Bewohner, ist auch hier eine spezifische Einwilligung der abgebildeten Personen erforderlich.

Nutzung auf Social Media

Wenn Fotos in sozialen Medien verwendet werden sollen, z.B. bei der Übergabe der Schlüssel an die neuen Bewohner, ist auch hier eine spezifische Einwilligung der abgebildeten Personen erforderlich.

Wo dürfen die Fotos genutzt werden?

Wenn Immobilienmakler Fotos einem bewohnten Objekt anfertigen, sollten sie klar definieren, in welchen Medien und auf welchen Plattformen diese Bilder veröffentlicht werden dürfen. Dieser Aspekt ist besonders wichtig, da unterschiedliche Medien unterschiedliche Reichweiten und Zielgruppen haben, was sich auf die Privatsphäre der abgebildeten Personen auswirken kann. Daher sollten die betroffenen Bewohner genau wissen, wo ihre Wohnräume oder -umgebungen potenziell zu sehen sind.

Bildrechte

Neben den Vorgaben der DSGVO müssen auch die Bildrechte beachtet werden. Der Makler muss sicherstellen, dass er die Rechte an den Fotos besitzt oder entsprechende Rechte vom Fotografen erhalten hat, um sie für Marketingzwecke zu nutzen. Auch dies sollte schriftlich erfolgen.

Wichtige Punkte zur Mediennutzung in der Einwilligungserklärung

Detaillierte Liste der Medien: Die Einwilligungserklärung sollte eine klare und detaillierte Auflistung der vorgesehenen Medien enthalten, in denen die Fotos veröffentlicht werden dürfen. Dazu gehören Exposés, die Firmenwebsite, Immobilienportale, soziale Medien, Werbeflächen und Präsentationen.
Keine Pauschalfreigabe: Es ist nicht ratsam, eine pauschale Freigabe für „alle notwendigen Medien“ einzuholen, da unterschiedliche Medien eine unterschiedliche Reichweite und Wirkung haben. Die betroffenen Personen sollten die Möglichkeit haben, spezifische Medien auszuschließen, wenn sie nicht möchten, dass ihre Wohnräume in bestimmten Kanälen auftauchen.
Freiwilligkeit und Transparenz: Die Einwilligung muss freiwillig erteilt werden, und die Bewohner sollten darüber informiert werden, dass sie das Recht haben, bestimmte Medien abzulehnen, ohne dass dies negative Konsequenzen für sie hat.

Fazit

Die Nutzung der Fotos in verschiedenen Medien muss sorgfältig geregelt werden, um die Privatsphäre der Bewohner zu schützen. Es ist wichtig, dass die betroffenen Personen genau wissen, in welchen Kanälen ihre Fotos veröffentlicht werden könnten, und dass sie ihre Einwilligung gezielt für bestimmte Medien geben oder verweigern können. Dies schafft Transparenz und verhindert rechtliche Probleme, insbesondere im Zusammenhang mit der DSGVO.

Checkliste für Makler

Ausführliche Information der Bewohner und Einholung der Einwilligung VOR Fotoerstellung
Schutz der Privatsphäre (keine persönlichen Details auf Fotos)
Datenminimierung (nur notwendige Fotos)
Beachtung der Betroffenenrechte (Auskunft, Widerruf)
Sicherheit der Daten (technisch und organisatorisch)
Transparenz über Veröffentlichung und Speicherdauer
Informationen in Datenschutzerklärung
Beachtung der Bildrechte
Löschung der Fotos nach Verkauf/Vermietung
Bei Unsicherheit rechtliche Beratung einholen
Aufnahme ins Verfahrensregister
Klärung der Bildrechte

Die Einwilligung mussVOR dem Anfertigen der Fotos unterschrieben werden.

Fotos bewohnter Räume

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