Das Fotografieren bewohnter Immobilien durch Makler zur Vermarktung im Internet oder in Exposés berührt verschiedene Aspekte der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Persönliche Gegenstände oder Bereiche lassen oft Rückschlüsse auf die Bewohner zu.
In dieser Lektion (der Beitrag ist ein Auszug aus unserem Lernprogramm "Datenschutz für Immobilienmakler") erfahren Sie, worauf es dabei aus rechtlicher Sicht zu achten gilt.
Das Erstellen von Fotos oder Videos einer bewohnten Wohnung durch einen Immobilienmakler zum Zweck der Vermarktung und deren Veröffentlichung im Internet oder in einem Exposé ist ein datenschutzrechtlich sensibles Thema. Persönliche Gegenstände oder Bereiche lassen in der Regel Rückschlüsse auf die Bewohner zu, weshalb die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) hier mehrere Aspekte berührt.
Eine Einwilligungserklärung der Bewohner ist zwingend notwendig. Dies wurde in mehreren Gerichtsurteilen, zuletzt vom Landgericht Frankenthal am 04.06.2024 (Az. 3 O 300/23) bestätigt. Bewohner müssen der Erstellung und Veröffentlichung von Fotos und Videos zustimmen. Jeder Bewohner muss seine Einwilligung geben, bevor seine Räume fotografiert werden. Dies gilt insbesondere für Räume, die von Wohngemeinschaften genutzt werden.
Eine konkludente, also stillschweigende Einwilligung für die Erstellung und Verwendung der Bilder kann zwar angenommen werden, wenn der Bewohner den Fotografen zum Anfertigen von Fotos in die Wohnung lässt. Dieser Vorgang ist jedoch nicht rechtssicher, da er sich im Nachhinein nicht nachweisen läßt.
Auch wenn die DSGVO keine ausdrückliche oder gar schriftliche Einwilligung verlangt, ist es dennoch empfehlenswert, sich diese vor der Erstellung der Fotos schriftlich einzuholen. Die Wohnung muss als besonders schützenswerter Bereich des allgemeinen Persönlichkeitsrechts gemäß Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG (Grundgesetz) betrachtet werden.
Einwilligungen sollten IMMER
schriftlich gegeben werden!
DSGVO-Vorgaben, die zwingend
zu beachten sind.
Was gehört in eine Einwilligungserklärung?
Name und Anschrift des Verantwortlichen müssen klar genannt werden, idealerweise auf einem Briefkopf des Unternehmens.
Es sollte genau aufgelistet werden, welche Räume oder Bereiche fotografiert werden dürfen (z.B. Wohnräume, Nebenräume, Garten etc.).
Die Einwilligung sollte ab sofort gelten und bis zur Erfüllung des Zwecks (Verkauf oder Vermietung) bestehen. Ein deutlicher Hinweis auf das Widerrufsrecht und darauf, dass die Einwilligung freiwillig und vorbehaltlos erteilt wird, ist erforderlich.
Name und Anschrift der betroffenen Person(en), die in den Räumen wohnen. Bei Wohngemeinschaften ist von jedem Bewohner eine separate Einwilligung erforderlich.
Der genaue Zweck der Fotos muss klar beschrieben werden, z.B. Unterstützung bei Verkauf oder Vermietung der Immobilie. Nach Abschluss des Verkaufs oder der Vermietung müssen die Fotos aufgrund der Zweckbindung gelöscht werden.
Es muss festgelegt werden, wo die Fotos gespeichert werden (z.B. auf eigenen Servern, bei Immobilienportalen etc.) und dass sie nach Widerruf oder nach Ablauf der Gültigkeit gelöscht werden.
Nutzung der Fotos
Unterstützung von Verkauf und Vermietung
Die Einwilligung bezieht sich ausschließlich auf die Vermarktung der Immobilie.
Darstellung des Maklererfolgs
Eine gängige Praxis vieler Immobilienmakler ist es, den Verkaufserfolg durch die Veröffentlichung von Fotos des Objekts mit einem Hinweis wie "Verkauft" oder "Vermietet" zu zeigen. Hierbei ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.
Neue Einwilligung notwendig
Die ursprüngliche Einwilligung ist nach dem Verkauf bzw. der Vermietung erloschen, denn in dem Objekt wohnen neue Bewohner. Falls der Makler Fotos zur Werbung verwenden will (z.B. mit einem „Verkauft“-Schild), muss nach dem Verkauf oder der Vermietung eine neue Einwilligung der neuen Bewohner eingeholt werden.
Alternative: Panoramafreiheit
Um den Maklererfolg zu dokumentieren, reicht oftmals, das Objekt von außen darzustellen. Bei Fotos, die vom öffentlichen Raum aus gemacht werden, greift die sogenannte Panoramafreiheit (§ 59 Urheberrechtsgesetz, UrhG). Das bedeutet, dass Fotos von Gebäuden, die von einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Platz aufgenommen wurden, in der Regel ohne Einwilligung der Bewohner veröffentlicht werden dürfen, sofern keine personenbezogenen Daten erkennbar sind. Allerdings erlischt das Recht der Panoramafreiheit schon, wenn Sie von einem erhöhten Standpunkt aus fotografieren, z. B. indem Sie eine Leiter benutzen oder aus dem Fenster eines gegenüberliegenden Hauses fotografieren.
Wichtige Punkte zur Panoramafreiheit
Öffentlicher Raum: Das Foto muss ohne Hilfsmittel von einem öffentlich zugänglichen Ort aufgenommen sein, wie einer Straße oder einem Gehweg. Achtung! Die Panoramafreiheit gilt nicht, wenn Sie z. B. eine Leiter benutzen oder aus dem Fenster eines gegenüber liegenden Hauses fotografieren.
Keine erkennbaren persönlichen Informationen: Auf dem Foto dürfen keine personenbezogenen Daten erkennbar sein, wie z.B. Namen auf Klingelschildern oder Nummernschilder von Autos.
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann das Foto genutzt werden, um den Verkaufserfolg darzustellen, ohne dass eine Einwilligung der Bewohner erforderlich ist.
Alternative: Berechtigtes Interesse als Rechtsgrundlage
Statt der Panoramafreiheit könnte auch das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Dies ist dann der Fall, wenn der Makler ein legitimes Interesse daran hat, seine Arbeit und Erfolge öffentlich darzustellen, und dieses Interesse die Rechte und Freiheiten der betroffenen Personen nicht übermäßig beeinträchtigt. Zumindest bei Außenaufnahmen könnte ein berechtigtes Interesse relevant sein.
Voraussetzungen für ein berechtigtes Interesse
Legitimer Zweck: Der Makler hat ein berechtigtes Interesse daran, seine Erfolge zu präsentieren, etwa durch Fotos, die das verkaufte Objekt zeigen.
Abwägung der Interessen: Die Veröffentlichung darf die Rechte der betroffenen Personen (z.B. der neuen Bewohner) nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen. Hier ist besonders darauf zu achten, dass keine privaten Bereiche oder personenbezogene Daten erkennbar sind.
Ein berechtigtes Interesse kann in folgendem Fall interessant sein: Ein Makler fotografiert auf Basis einer Einwilligung bewohnte Räume für die Unterstützung des Verkaufs oder der Vermietung. Nachdem die Räume verkauft oder vermietet sind, ist die Einwilligung erloschen. Er darf die Fotos nicht mehr verwenden und muss sie, da Zweckbindung besteht, löschen. Für den Fall, dass das Objekt unmöbliert an den neuen Bewohner übergeben wurde, stellen die alten Fotos allerdings nicht mehr den Lebensbereich der neuen Mieter dar. Der Makler könnte also EIN altes Foto, das keinen konkreten Bezug zu den neuen Mietern darstellt, nutzen, um seinen Maklererfolg darzustellen. In diesem Fall könne er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen. Im Register der Verarbeitungstätigkeiten müsste dieses Vorgehen jedoch dokumentiert und mit entsprechenden Löschfristen versehen sein.
Empfehlung zur praktischen Anwendung
Nutzung der Panoramafreiheit: Fotos, die von öffentlichen Straßen oder Plätzen aus aufgenommen werden und keine personenbezogenen Daten enthalten, können in der Regel problemlos genutzt werden, um den Maklererfolg darzustellen. Achtung! Die Panoramafreiheit gilt nicht, wenn Sie z. B. eine Leiter benutzen oder aus dem Fenster eines gegenüber liegenden Hauses fotografieren.
Zusätzliche Einwilligung bei privaten Bereichen: Wenn jedoch auf den Fotos private Bereiche oder erkennbar personenbezogene Informationen sichtbar sind, ist es ratsam, eine zusätzliche Einwilligung der betroffenen Personen einzuholen, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
Zeitlicher Abstand: Wenn Sie Außenaufnahmen für die Darstellung Ihres Erfolgs auf Basis der Panoramafreiheit oder des berechtigten Interesses machen, sollten Sie diese Fotos unabhängig von den Verkaufsfotos machen, um zu dokumentieren, dass diese Fotos nicht zur ursprünglichen Fotoserie gehören.
Durch die Kombination von Panoramafreiheit und berechtigtem Interesse lässt sich der Maklererfolg rechtlich sicher und zugleich wirksam präsentieren.
Nutzung auf Social MediaWenn Fotos in sozialen Medien verwendet werden sollen, z.B. bei der Übergabe der Schlüssel an die neuen Bewohner, ist auch hier eine spezifische Einwilligung der abgebildeten Personen erforderlich.
Nutzung auf Social Media
Wenn Fotos in sozialen Medien verwendet werden sollen, z.B. bei der Übergabe der Schlüssel an die neuen Bewohner, ist auch hier eine spezifische Einwilligung der abgebildeten Personen erforderlich.
Wo dürfen die Fotos genutzt werden?
Wenn Immobilienmakler Fotos einem bewohnten Objekt anfertigen, sollten sie klar definieren, in welchen Medien und auf welchen Plattformen diese Bilder veröffentlicht werden dürfen. Dieser Aspekt ist besonders wichtig, da unterschiedliche Medien unterschiedliche Reichweiten und Zielgruppen haben, was sich auf die Privatsphäre der abgebildeten Personen auswirken kann. Daher sollten die betroffenen Bewohner genau wissen, wo ihre Wohnräume oder -umgebungen potenziell zu sehen sind.
Zweck und Reichweite: Ein Exposé dient der gezielten Vermarktung einer Immobilie und wird potenziellen Käufern oder Mietern zur Verfügung gestellt. Es handelt sich hierbei um einen relativ geschlossenen Kreis von Interessenten, der im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf oder der Vermietung steht. Exposés können in gedruckter Form oder digital per E-Mail oder als Download bereitgestellt werden.
Vorteil: Die Veröffentlichung ist gezielt und kontrollierbar, da nur ausgewählte Personen Zugang haben.
Zweck und Reichweite: Plattformen wie ImmobilienScout24, Immowelt oder Zillow haben eine sehr hohe Reichweite, da sie speziell für den Kauf und die Vermietung von Immobilien genutzt werden. Diese Plattformen werden von einem breiten Publikum besucht, darunter potenzielle Käufer, Mieter und andere Interessenten.
Zweck und Reichweite: Einige Makler nutzen Schaufenster oder gedruckte Broschüren, um Objekte vorzustellen. Diese Veröffentlichungen sind in der Regel lokal begrenzt und richten sich an potenzielle Kunden vor Ort.
Zweck und Reichweite: Manche Makler nutzen die Immobilienfotos für Werbeanzeigen in Zeitungen, Magazinen oder Online-Kampagnen. Diese Veröffentlichungen sind oft breit gestreut und erreichen eine große, unspezifische Zielgruppe.
Zweck und Reichweite: Die Veröffentlichung auf der eigenen Website des Maklers ist eine gängige Praxis zur Vermarktung von Immobilien. Die Reichweite kann je nach Bekanntheit des Maklers variieren, jedoch ist der Zugang zu dieser Website für die allgemeine Öffentlichkeit möglich.
Zweck und Reichweite: Plattformen wie Facebook, Instagram oder LinkedIn bieten die Möglichkeit, eine große Anzahl von Menschen zu erreichen, und werden oft von Maklern genutzt, um die eigene Marke zu stärken und Erfolge zu präsentieren. Social Media hat jedoch eine sehr breite und oft unkontrollierbare Reichweite, da Inhalte leicht geteilt und weiterverbreitet werden können.
Zweck und Reichweite: Fotos von Immobilien können auch in den eigenen Geschäftsräumen, etwa auf Bildschirmen oder als Poster, verwendet werden, um Besuchern den Eindruck der erfolgreich vermittelten Objekte zu vermitteln. Diese Art der Veröffentlichung bleibt in der Regel auf den physischen Standort des Maklers beschränkt und erreicht nur die Besucher des Büros.
Wichtige Punkte zur Mediennutzung in der Einwilligungserklärung
Bildrechte
Neben den Vorgaben der DSGVO müssen auch die Bildrechte beachtet werden. Der Makler muss sicherstellen, dass er die Rechte an den Fotos besitzt oder entsprechende Rechte vom Fotografen erhalten hat, um sie für Marketingzwecke zu nutzen. Auch dies sollte schriftlich erfolgen.
Fazit
Die Nutzung der Fotos in verschiedenen Medien muss sorgfältig geregelt werden, um die Privatsphäre der Bewohner zu schützen. Es ist wichtig, dass die betroffenen Personen genau wissen, in welchen Kanälen ihre Fotos veröffentlicht werden könnten, und dass sie ihre Einwilligung gezielt für bestimmte Medien geben oder verweigern können. Dies schafft Transparenz und verhindert rechtliche Probleme, insbesondere im Zusammenhang mit der DSGVO.
Sonderfälle der Präsentation
360° Aufnahmen &
interaktive Rundgänge
Viele Makler bewerben Immobilien neben den klassischen Fotos auch mit 360° Panoramen, die dann zu interaktiven Rundgängen zusammengefügt werden können. Bei diesen Präsentationsformen ist es oft möglich, dass Bilddetails stark vergrößert dargestellt werden können und Details erkennbar werden, die in einem normalen Foto weniger stark ins Gewicht fallen. Aus diesem Grund muss bei der Abfertigung von Panoramen und deren spätere Verwendung in Rundgängen besonders darauf geachtet werden, dass auf den Fotos keine Gegenstände zu sehen sind, die einen Personenbezug herstellen. Auch muss diese Art der Verwendung in der Einwilligung genehmigt werden.
Videos
Die Produktion von Videos ist nicht nur bei exklusiven und einzigartigen Immobilen interessant, denn das Medium bietet zusätzliche Vermarktungskanäle wie z. B. YouTube, Instagram oder TikTok. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
Checkliste für Makler
